בניין לאחר תמ״א 38 בחיפה אחרי 5 שנים: ציפיות מול מציאות (681)
תוכנית תמ״א 38 שינתה את המראה של בניינים רבים בחיפה. חזיתות חדשות, מעליות וחיזוק המבנה נראים מרשימים בשנים הראשונות לאחר סיום הפרויקט. אך מה קורה חמש שנים לאחר מכן? האם ציפיות הרוכשים תואמות את המציאות?
הציפיות בעת רכישת דירה לאחר תמ״א 38
רוכשים ומשקיעים מצפים בדרך כלל ל:
- בטיחות מבנית גבוהה יותר
- מראה מודרני
- מעלית ואזורים משותפים משודרגים
- עליית ערך הנכס
- ביקוש גבוה יותר לשכירות
על הנייר, בניין לאחר תמ״א 38 נראה כפשרה בין בניין חדש לבניין ישן.
המציאות לאחר חמש שנות שימוש
לאחר מספר שנים מתחילים להתגלות אתגרים:
- איכות הגימור באזורים המשותפים נשחקת לעיתים מהר מהמצופה
- ניהול הבניין אינו תמיד יעיל
- תוספת דירות יוצרת עומס על התשתיות
- לא כל הדיירים מוכנים לשלם דמי תחזוקה גבוהים יותר
בחיפה הדבר בולט במיוחד בבניינים שבהם תמ״א 38 בוצעה בתקציב מינימלי.
מצב האזורים המשותפים
מדד מרכזי הוא הכניסה וה מעלית:
- כאשר הם מתוחזקים היטב — הבניין שומר על נזילות
- כאשר ניכרים בלאי, הזנחה או בעיות ניהול — המחירים נוטים להיתקע
בניין לאחר תמ״א 38 דורש תחזוקה שוטפת, אחרת יתרונותיו נשחקים במהירות.
היבט השקעות
מבחינת השקעה:
- דירות לאחר תמ״א 38 לרוב קלות יותר להשכרה
- התשואה יכולה להיות יציבה, אך לא תמיד גבוהה
- קצב עליית המחירים נוטה להאט מספר שנים לאחר סיום הפרויקט
למשקיע חשוב לבחון לא את עצם קיומה של תמ״א 38, אלא את איכות הביצוע והניהול השוטף.
מתי הציפיות תואמות את המציאות
תרחיש חיובי אפשרי כאשר:
- היזם היה אמין
- הדיירים מעורבים בניהול הבניין
- קיימת חברת ניהול מקצועית
- הבניין ממוקם באזור מבוקש בחיפה
במקרים כאלה, בניין לאחר תמ״א 38 נשאר אטרקטיבי גם אחרי 5–7 שנים.
עצות מאנשי Unehasim
אנשי חברת Unehasim ממליצים:
- לבדוק את מצב הבניין בפועל ולא רק במסמכים
- לנתח עלויות תחזוקה מספר שנים לאחר האכלוס
- להשוות בניינים לאחר תמ״א 38 לבניינים סמוכים שלא עברו חידוש
- להתחשב בביקוש האמיתי להשכרה ולמכירה
ניתוח מקצועי מאפשר:
- להימנע מציפיות מופרזות
- לבחור נכס עם נזילות אמיתית
- לקבל החלטת השקעה מאוזנת
אם אתם שוקלים רכישת דירה בבניין לאחר תמ״א 38 בחיפה ורוצים להבין למה לצפות בעוד מספר שנים — אנשי חברת Unehasim יכולים לעזור לכם להעריך את הנכס מהיבט מעשי והשקעתי.
