Как рассчитать доходность недвижимости: формулы и примеры (990)
Полное руководство Unehasim для инвесторов 2026
Правильный расчёт доходности — основа успешных инвестиций в недвижимость.
Даже идеальный объект может оказаться невыгодным, если неверно оценить расходы, доходы и будущий рост стоимости.
Этот гайд Unehasim объясняет главные формулы, методы расчёта и реальные примеры, которые помогут инвестору принимать точные решения.
- Какие виды доходности существуют
Инвестор должен учитывать три ключевых показателя:
- Годовая доходность от аренды (Rental Yield)
Показывает, сколько приносит объект в год относительно его стоимости. - Чистая доходность (Net Yield)
Доходность с учётом всех расходов. - Рост стоимости (Capital Appreciation)
Насколько увеличивается цена объекта со временем. - Общая доходность (Total Return)
Сумма дохода от аренды + роста стоимости.
- Формула расчёта годовой доходности от аренды
Годовая доходность = (Годовой доход от аренды / Стоимость объекта) × 100%
Пример:
• объект стоит $80 000
• аренда — $600 в месяц ($7 200 в год)
Доходность = (7 200 / 80 000) × 100% = 9% годовых
- Формула чистой доходности (Net Yield)
Чистая доходность учитывает расходы:
- ремонт
• мебель
• коммунальные услуги (если оплачивает владелец)
• налоги
• управление
• простои (пустые месяцы)
Net Yield = ((Годовой доход – Годовые расходы) / Стоимость объекта) × 100%
Пример:
• доход: $7 200
• расходы: $1 200
• стоимость: $80 000
Net Yield = (6 000 / 80 000) × 100% = 7.5% годовых
- Как рассчитать рост стоимости (Capital Appreciation)
Рост стоимости = ((Цена продажи – Цена покупки) / Цена покупки) × 100%
Пример:
• купили за $60 000
• через 3 года продали за $78 000
Рост стоимости = (18 000 / 60 000) × 100% = 30% за 3 года
Среднегодовой рост ≈ 10% в год
- Общая доходность (Total Return)
Это главный показатель для инвестора.
Total Return = Доходность от аренды + Рост стоимости
Пример:
• аренда: 8% годовых
• рост стоимости: 10% годовых
Total Return = 18% годовых
- Как учитывать расходы на ремонт и мебель
Расходы увеличивают фактическую стоимость объекта.
Фактическая стоимость = Цена покупки + Ремонт + Мебель
Пример:
• покупка: $70 000
• ремонт: $8 000
• мебель: $4 000
Фактическая стоимость = $82 000
Если доход от аренды — $7 000 в год:
Доходность = (7 000 / 82 000) × 100% = 8.5% годовых
- Как учитывать простои (пустые месяцы)
В Грузии обычно закладывают:
- долгосрочная аренда — 1 месяц простоя
• посуточная аренда — 2–3 месяца простоя (несезон)
Пример:
• аренда $700/мес
• 1 месяц простоя
• годовой доход = 700 × 11 = $7 700
- Пример полного расчёта доходности
Объект: студия в Тбилиси
Цена покупки: $75 000
Ремонт + мебель: $10 000
Фактическая стоимость: $85 000
Аренда: $650/мес
Простой: 1 месяц
Расходы: $1 200/год
- Годовой доход = 650 × 11 = $7 150
- Чистый доход = 7 150 – 1 200 = $5 950
- Net Yield = (5 950 / 85 000) × 100% = 7% годовых
- Рост стоимости (примерно): 8–12% в год
Итоговая доходность: 15–19% годовых
- Как быстро оценить объект (метод 1% и 0.8%)
Метод 1%:
Если аренда в месяц ≈ 1% от стоимости — объект отличный.
Метод 0.8%:
Хороший объект.
Метод 0.6%:
Средний.
Пример:
• объект стоит $90 000
• аренда $720/мес
720 / 90 000 = 0.8% — хороший объект
- Итог: расчёт доходности — ключ к успешным инвестициям
Инвестор должен учитывать:
- доход от аренды
• расходы
• простои
• рост стоимости
• общую доходность
Только комплексный расчёт показывает реальную прибыль.
Рекомендации Unehasim
- всегда считать Net Yield, а не только аренду
• учитывать ремонт и мебель
• закладывать простои
• сравнивать объекты по методу 1%
• учитывать рост стоимости
• выбирать районы с высоким спросом
Профессиональное сопровождение Unehasim
Мы помогаем инвесторам:
- рассчитать доходность любого объекта
• подобрать лучшие варианты
• проверить документы
• оценить риски
• подготовить объект к аренде
• управлять недвижимостью
С нами инвестиции становятся точными, прозрачными и прибыльными.
