Балкон, тóсэфет, расширение — как продавать безопасно (724)

Балкон, расширение кухни или дополнительная комната существенно повышают стоимость квартиры.
Но именно такие улучшения чаще всего становятся причиной срыва сделки или претензий после продажи.

Разберём, как продавать квартиру с тóсэфет (תוספת בנייה) безопасно и без юридических рисков.

Что считается тóсэфет (תוספת) с точки зрения закона

К тóсэфет относятся любые изменения, увеличивающие площадь или меняющие конфигурацию квартиры:

• балкон (מרפסת);
• расширение комнаты или кухни;
• пристройка;
• закрытая лоджия;
• объединение с общими помещениями.

Важно:
даже “маленькое” расширение считается строительным изменением и подлежит проверке.

Главное правило: есть разрешение или нет

Юридическая безопасность продажи напрямую зависит от одного вопроса:
есть ли законное разрешение на тóсэфет.

Возможны три ситуации:

1. Разрешение получено и зарегистрировано
   Самый безопасный вариант.
2. Разрешение есть, но не зарегистрировано в табу
   Сделка возможна, но требует корректного оформления.
3. Разрешения нет
   Самый рискованный сценарий.

Проверка регистрации в табу (נסח טאבו)

Перед продажей необходимо проверить:

• отражена ли тóсэфет в נסח טאבו;
• совпадает ли фактическая площадь с зарегистрированной;
• нет ли предупреждающих или временных записей.

Если площадь “на глаз” больше, чем в табу — покупатель это заметит.

Налоговые последствия расширений

Тóсэфет может повлиять на:

• расчёт מס שבח (налог на прирост капитала);
• право на налоговое освобождение;
• оценку стоимости квартиры.

Налоговая часто рассматривает расширение как:

• улучшение объекта;
• прирост стоимости;
• отдельный налогооблагаемый элемент.

Что обязан раскрыть продавец

Продавец обязан:

• сообщить о наличии тóсэфет;
• раскрыть информацию о разрешениях;
• указать, зарегистрировано ли расширение.

Сокрытие информации может привести к:

• иску со стороны покупателя;
• снижению цены после сделки;
• отмене договора.

Как продавать квартиру с тóсэфет безопасно

• Провести юридическую проверку до выхода на рынок;
• Подготовить все разрешительные документы;
• Прописать статус расширения в договоре;
• Рассчитать налоговые последствия заранее;
• Корректно презентовать объект покупателю.

Типичные ошибки продавцов

• считают, что “у всех так сделано”;
• не проверяют регистрацию площади;
• скрывают отсутствие разрешения;
• перекладывают риск на покупателя;
• подписывают договор без специальных оговорок.

Советы от Unehasim

• Начинайте с проверки табу и разрешений.
• Не продавайте квартиру с неоформленной тóсэфет “вслепую”.
• Готовьте договор с учётом реального статуса квартиры.
• Лучше снизить цену, чем получить судебный спор.

Обращение к специалистам Unehasim

Если вы продаёте квартиру с балконом, расширением или тóсэфет в Хайфе, Unehasim поможет:

• проверить законность и регистрацию расширений;
• оценить влияние тóсэфет на цену и налог;
• подготовить объект к продаже без рисков;
• сопровождать сделку совместно с адвокатом.

Безопасная продажа —
это когда все изменения прозрачны и юридически оформлены.