מכירת דירה שנרכשה במסגרת תמ״א 38 (723)

דירה שנמכרת לאחר פרויקט תמ״א 38 עשויה להיראות כדירה רגילה, אך מבחינה משפטית קיימים בה היבטים ייחודיים וחשובים.
אי־הבנה של ניואנסים הקשורים לתמ״א 38 עלולה לגרום לעיכוב בעסקה, לחיובי מס לא צפויים או לטענות מצד הקונה.

במאמר זה נסקור מה על המוכר לבדוק ולהכין לפני המכירה.

מהי דירה לאחר תמ״א 38 מבחינה משפטית

תמ״א 38 היא תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שבמסגרתה:

• המבנה מחוזק;
• מותקנים מעליות;
• מתווספים מרפסות וחניות;
• נבנות קומות נוספות;
• שטח הדירה גדל.

חשוב לדעת:
חלק מהדירה נחשב ל“ישן” וחלק ל“חדש”, וההבחנה הזו משפיעה ישירות על המיסוי ותנאי המכירה.

בדיקת רישום בטאבו (נסח טאבו)

לפני המכירה יש לוודא כי:

• כל השינויים שבוצעו במסגרת תמ״א 38 רשומים בטאבו;
• שטח הדירה מעודכן ומדויק;
• רשומים כל התוספות:
  • מרפסת
  • חניה
  • מחסן (אם נוספו);
• אין הערות זמניות או מותנות.

רישום שאינו מושלם עלול לעכב או למנוע את השלמת העסקה.

מס שבח (מס שבח מקרקעין) – הנקודה הקריטית

מדוע תמ״א 38 יוצרת סיבוכי מס

• החלק “הישן” של הדירה עשוי להיות זכאי לפטור ממס.
• החלק “החדש” (מרפסת, תוספת שטח, הרחבות) עשוי להיות חייב במס.

רשות המסים בוחנת:

• מועד קבלת הזכויות בתוספות;
• שווי ההשבחה;
• משך תקופת ההחזקה.

ללא חישוב מקצועי, המוכר עלול:

• לשלם מס גבוה מהנדרש;
• לקבל דרישת מס נוספת לאחר סיום העסקה.

מסמכים שנבדקים בקפדנות מיוחדת

• הסכם תמ״א 38 עם היזם / הקבלן;
• היתר בנייה (היתר בנייה);
• אישור סיום עבודות;
• נסח טאבו מעודכן;
• מסמכים המפרטים את שטח הדירה לפני ואחרי הפרויקט.

הקונה ועורך דינו בודקים כל פרט.

השפעת תמ״א 38 על מחיר ומשא ומתן

יתרונות:

• מעלית
• מרפסת
• בניין מחודש
• סחירות גבוהה יותר

חששות הקונים:

• רישום לא מושלם
• חשיפה למס
• שאלות לגבי חוקיות התוספות

הכנה נכונה של המסמכים מצמצמת התנגדויות ומאיצה את המכירה.

טעויות נפוצות של מוכרים

• מכירה לפני השלמת הרישום בטאבו;
• אי־דיווח על החלק “החדש” לצורכי מס;
• הנחה שכל הדירה פטורה ממס שבח;
• אי־צירוף הסכם תמ״א 38 לעסקה.

טיפים מאת Unehasim

• בדקו את רישום כל השינויים לפני יציאה לשוק.
• הזמינו חישוב מקדים של מס השבח.
• הכינו תיק מסמכים מלא של תמ״א 38.
• הסבירו מראש לקונים את המצב המשפטי — זה מפחית מיקוח על המחיר.

פנייה למומחי Unehasim

אם אתם מוכרים דירה לאחר תמ״א 38 בחיפה, צוות Unehasim יכול לסייע לכם:

• לבדוק את נסח הטאבו והסטטוס המשפטי;
• להעריך את השלכות המס;
• להכין את הדירה למכירה ללא סיכונים משפטיים;
• ללוות את העסקה יחד עם עורך דין עד קבלת הכסף.

מכירה נכונה של דירה לאחר תמ״א 38 היא
מהירה יותר, בטוחה יותר ורווחית יותר.