Продажа квартиры, купленной по ТАМА 38 (723)

Квартира, приобретённая в доме после реализации ТАМА 38, внешне ничем не отличается от обычной — но с юридической точки зрения у такой сделки есть важные особенности.
Непонимание нюансов ТАМА 38 может привести к задержке сделки, налоговым сюрпризам или претензиям со стороны покупателя.

Разберём, что обязательно проверить и учесть продавцу.

Что такое квартира после ТАМА 38 с точки зрения закона

ТАМА 38 — это государственная программа по укреплению зданий от землетрясений, в рамках которой:

• старый дом укрепляется;
• добавляются лифты, балконы, парковки;
• могут надстраиваться дополнительные этажи;
• квартира получает новые элементы и увеличенную площадь.

Важно:
часть квартиры считается “старой”, а часть — “новой”. Это напрямую влияет на налоги и условия продажи.

Проверка регистрации в табу (נסח טאבו)

Перед продажей необходимо убедиться, что:

• все изменения после ТАМА 38 зарегистрированы в табу;
• указана корректная площадь квартиры;
• отражены:
  • балкон
  • парковка
  • кладовая (если были добавлены);
• нет временных или условных записей.

Если регистрация не завершена — сделку могут приостановить.

Налог на прирост капитала (מס שבח) — ключевой момент

Почему с ТАМА 38 возникают проблемы

• “Старая” часть квартиры может подпадать под освобождение от налога.
• “Новая” часть (балкон, надстройка, доп.площадь) — может облагаться налогом.

Налоговая часто рассматривает:

• дату получения прав на улучшения;
• стоимость прироста;
• срок владения.

Без расчёта специалиста продавец может:

• переплатить налог;
• получить требование доплаты после сделки.

Документы, которые обычно проверяют особенно тщательно

• договор с застройщиком / подрядчиком ТАМА 38
• разрешение на строительство (היתר בנייה)
• финальный акт завершения работ
• обновлённый נסח טאבו
• документы о площади до и после проекта

Покупатель и его адвокат будут проверять каждый пункт.

Влияние ТАМА 38 на цену и переговоры

Плюсы:

• лифт
• балкон
• обновлённый дом
• рост ликвидности

Риски для покупателя:

• неполная регистрация
• налоговые вопросы
• сомнения в законности надстроек

Грамотно подготовленные документы снимают возражения и ускоряют продажу.

Типичные ошибки продавцов

• продают до завершения регистрации в табу;
• не декларируют “новую” часть для расчёта налога;
• считают, что вся квартира освобождена от מס שבח;
• не прикладывают договор ТАМА 38 к сделке.

Советы от Unehasim

• Проверьте регистрацию всех изменений до выхода на рынок.
• Закажите предварительный расчёт налога на прирост.
• Подготовьте полный пакет документов по ТАМА 38.
• Объясняйте покупателю юридический статус квартиры заранее — это снижает торг.

Обращение к специалистам Unehasim

Если вы продаёте квартиру после ТАМА 38 в Хайфе, команда Unehasim поможет:

• проверить табу и статус регистрации;
• оценить налоговые последствия сделки;
• подготовить объект к продаже без юридических рисков;
• сопровождать сделку совместно с адвокатом до получения денег.

Правильно оформленная продажа квартиры после ТАМА 38 —
это быстрее, безопаснее и выгоднее.