*חובת קריאה* תשובות ומושגי נדל"ן מפי עו"ד ונוטריון מירית רוזנבאום
אם אתם מתכננים לרכוש דירה בקרוב, אחד המושגים שהכי חשוב שתכירו הוא "הערת אזהרה בטאבו".
המונח הזה יכול להגן עליכם מפני הרבה מאוד בעיות! בואו נבין למה ואיך…
הערת אזהרה היא פעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין בנוגע להתחייבות בכתב של בעל הזכויות במקרקעין לעשות בהם עסקה, או התחייבות להימנע מלעשות בהם עסקה.
מיד כשאתם רוכשים דירה, בית, מגרש, או כל נכס נדל”ן אחר, רצוי וכדאי לגשת לטאבו ולרשום לטובתכם הערת אזהרה,
ככה בעל הנכס ממנו רכשתם את הדירה לא יוכל למכור אותה שוב במקביל.
כל רוכש פוטנציאלי שמעוניין בנכס והפיק נסח טאבו יוכל בקלות לראות שעל הנכס יש הערת אזהרה, כך שמבחינה חוקית הוא אינו פנוי לרכישה!
מה קורה כשאין רישום בטאבו?
לא כל הנכסים בישראל רשומים בטאבו – חלקם רשומים ברשומות נוספות ברשות מקרקעי ישראל,
או אצל הקבלן שבנה את הבניין.
במקרים אלה רישום הערת האזהרה נתון לשיקול הדעת של בעל הרשומה, ומתבצע אצל רשם המשכונות במשרד המשפטים.
ברגע שבוצע, לרישום כזה יש את אותו התוקף של הערת אזהרה בטאבו.
איך ניתן לחסוך כסף באמצעות תכנון מס נכון בעסקאות מקרקעין?
תכנון מס בעסקאות מקרקעין, יכול להביא לחיסכון של הרבה כסף, גם עבור המוכר וגם עבור הקונה.
למשל לגבי מס שבח, החל על המוכר- ישנו חלק שלם בחוק מיסוי מקרקעין המתייחס לפטורים מהמס, דחיית מועדי תשלום, פריסת המס, חישוב לינארי מוטב וכיוצ"ב הוראות חוק המיטיבות עם הנישום (המוכר)…
לדוגמה פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה; פטור במתנה לקרובים; פיצול השבח בין בני הזוג; פריסת המס; ניכוי הוצאות המותרות בניכוי ועוד ועוד הטבות מכוח החוק.
לגבי מס רכישה, החל על הקונה – בתכנון מס נכון, ניתן גם להביא לחיסכון בשיעור מס הרכישה שתצטרכו לשלם.
לתכנון מס נכון, כדאי וחשוב לבצע את התהליך עם עורך דין מומחה שיכול לעזור ולכוון אתכם.
ייפוי כוח מתמשך…
רובנו מבינים את הצורך להגיע לסוף החיים עם צוואה, אז למה כשזה נוגע לייפוי כוח מתמשך אנחנו נוטים להדחיק?
ייפוי כוח מתמשך זה מסמך שמאפשר לאדם לבחור מישהו מטעמו, שיקבל החלטות במקומו, בעינייניו האישיים, הרפואיים והרכושיים , במקרה שהוא יאבד את צלילות דעתו וייבצר ממנו מלעשות כן.
אם לא עשינו ייפוי כוח מתמשך, קיים מענה בחוק- מינוי אפוטרופוס- אך מי שמכיר את הסוגייה יודע שזוהי תוצאה לא רצוייה בכלל!!
בן/בת זוג אינם מתמנים כאפוטרופסים באופן אוטומטי ואף לא הורה לילד בגיר!!
הליך המינוי נעשה אך ורק דרך בימ"ש, לאחר הגשת בקשה למינוי אפוטרופוס וקבלת צו. כאן כבר מדובר בהליך משפטי שעלול להיות ממושך ומורכב ואף עלול לגרור לסכסוך משפחתי עקב זהות האפוטרופוס. גם לאחר המינוי, הבירוקרטיה כ"כ מעיקה ומסורבלת שאך אחד לא היה רוצה לפגוש בה.
כדאי ומומלץ "להקדים תרופה למכה" ולעשות ייפוי כוח מתמשך בעודנו כשירים ומסוגלים לעשות כן.
צוואה ו/או מסמך הבעת רצון – והקשר שביניהם….
חשבתם פעם מי ידאג לילדינו אם חלילה "יקרה משהו" לנו ולבן/בת זוגינו?
מסמך הבעת רצון הוא מסמך משפטי המאפשר להורה של קטין או לאפוטרופוס שהוא בן משפחה של קטין או בגיר – לציין את שמו של מי שהוא מבקש שימונה כאפוטרופוס לילדו או לקרובו, אם בשל מוגבלות הוא יחדל להיות מסוגל לדאוג לילדו או לקרובו ולקבל החלטות לגביו.
בנוסף, הורה של קטין או אפוטרופוס שהוא בן משפחה של קטין או בגיר – רשאי לציין בצוואתו את שמו של מי שהוא מבקש שימונה כאפוטרופוס לילדו או לקרובו לאחר מותו.
במסמך הבעת רצון כמו גם בייפוי כוח מתמשך, ניתן לכלול הנחיות מקדימות שהן למעשה מרכיב מהותי במסמך, ותפקידן הינו להנחות את האפוטרופוס המחליף כיצד לפעול ולטפל ביקירכם אם יתעורר הצורך בכך. ניתן לכלול בהנחיות המקדימות הוראות שונות כגון בעניני כספים, סביבת המגורים, גידול הילד והקניית ערכים, זרם חינוכי וכל אירוע או ענין הצופה פני עתיד.
אומנם קשה עד מאוד לחשוב על כך, אבל אם וכאשר מתעורר צורך, מינוי אפוטרופוס חילופי זה הדבר הכי חכם והכי נכון שאפשר לחשוב עליו!
אין לכם צוואה? תרחישים בעייתיים שכדאי להימנע מהם…
עפ"י חוק הירושה, במות אדם עובר עזבונו ליורשיו. אם יש בן/בת זוג, חצי יעבור אליו והחצי הנותר יחולק שווה בשווה בין הילדים. אם אין בן/בת זוג יחולק כל העיזבון בין ילדי המנוח.
לרובנו יש נטייה לחשוב שאם ברירת המחדל בחוק היא חלוקת העיזבון שווה בשווה בין הילדים, וזהו גם רצוננו, ממילא אין הכרח לעשות צוואה והכל בסדר.
לעיתים באמת הכל בסדר ובבוא העת העיזבון מחולק שווה בשווה בין היורשים. אבל לעיתים, גם כשאנחנו חושבים ששום דבר לא יכול להסתבך, העיניינים מסתבכים ועוד ואיך!
מקרה שהיה כך היה – שני אחים, אח ואחות, שאימם לא ערכה צוואה. כשהיתה בחיים, האח תמך באם ומימן אותה, בעוד שלאחות לא היו אמצעים. כשהלכה לעולמה, הורישה האם לשני ילדיה את דירת מגוריה. האח, שמימן את אימו בעודה בחיים, דרש כעת מאחותו, שאך ירשה מחצית דירת מגורים, החזר כספי על הכספים ששילם בטענה כי היו אלה כספי הלוואה. המקרה הגיע לבימ"ש והאחים וצאציהם לא שבו עוד לדבר בניהם.
לו רק היתה עורכת האם צוואה, היה נמנע סכסוך מכוער ומיותר.
גם אם לא נעים לדבר על אחרי ה -120, זה עדיף על פני השלכות הרסניות אפשריות של היעדר צוואה.
** כאשר למנוח/ה אין צוואה ויש ילדים קטינים
כאשר בין ילדי המנוח נמנים ילדים קטינים (מתחת לגיל 18)- מי שינהל בפועל את העיזבון יהיה האפוטרופוס- ההורה האחר.
במקרים בהם המנוח היה גרוש/ה ובין ילדיו נמנים ילדים קטינים- גם אז מי שינהל בפועל את העיזבון יהיה האפוטרופוס- ההורה האחר- רק שהפעם ההורה האחר הוא גם הגרוש/ה. מצב מאוד לא רצוי.
במקרה הראשון, ההורה הנותר הופך להיות שותף עם הילדים.
המשמעות של שותפות עם ילדים קטינים היא שכל פעולה דורשת אישור בימ"ש! כל פעולה! אם למשל העיזבון מונה דירה וההורה הנותר מעוניין למכור אותה- נדרש אישור בימ"ש. אם ההורה הנותר מבקש למשוך כספים מהעיזבון- נדרש אישור בימ"ש. ההתנהלות הופכת להיות מסורבלת ועלולה להקשות עד מאוד על ההורה הנותר בחיים גם מבחינה בירוקרטית וגם מבחינת עלויות נוספות שלא לצורך.
כל זה יכול להימנע אם תיערך במועד צוואה מפורטת.
במקרה השני, ההורה הנותר, הגרוש/ה, הוא שהופך להיות המנהל הבלעדי של כל נכסי העיזבון, זאת עד שהקטינים יגיעו לגיל בגרות.
לעיתים לא תהיה בכך כל בעיה והגרוש/ה אכן ישמור על נכסי העיזבון עבור הקטינים עד הגיעם לגיל 18. אך לעיתים, לא כך הוא, והגרוש/ה הנותר בחיים, המנהל בפועל את נכסי עיזבון המנוח, עלול לעשות שימוש לרעה בסמכותו עד כדי ריקון קופת העיזבון. גם אם לא בכוונת זדון (למשל שימוש בכספי העיזבון לצורך בריאותי כולשהו של ההורה (הגרוש) הנותר בחיים).
עריכת צוואה דווקא לאחר הגירושין, בה יפורטו הוראות העברת הכספים לנאמנות, עד הגיע הילדים לגיל בגרות – הנה הדרך היחידה בה תוכלו להבטיח שרכושכם יגיע ליקרים לכם, ע"פ רצונכם!
** כפי שכבר הוסבר, כאשר אדם הלך לעולמו ולא הותיר אחריו צוואה, חלוקת העיזבון תהא עפ"י חוק הירושה לפיו, במות אדם, עובר עזבונו ליורשיו. אם יש בן/בת זוג, חצי יעבור אליו והחצי הנותר יחולק שווה בשווה בין הילדים. אם אין בן/בת זוג יחולק כל העיזבון בין ילדי המנוח.
אם יש חשש שהחלק שעבר לבן/בת הזוג הנותר בחיים, יעבור בהמשך לבן/בת זוג חדשים- מוטב לערוך צוואה ולהסדיר סוגיה זו!
אם יש חשש שבן/ בת הזוג שנותר בחיים וירש מחצית מהעיזבון, יפול קורבן לתרמית וכתוצאה מכך יוותר ללא חלקו בעיזבון- מוטב לערוך צוואה ולהסדיר סוגיה זו!!
אם יש חשש שהילדים אשר ירשו מחצית מהעיזבון, יבקשו למכור את דירת המגורים בה עדיין מתגורר בן הזוג הנותר בחיים- מוטב לערוך צוואה ולהסדיר סוגיה זו!!!
לא נעים לדבר על היום שאחרי ה- 120 ובוודאי שלא לתכנן אותו, אבל טוב יעשה מי שיעשה כן – צוואה מותאמת באופן אישי לכל מצווה, תוך "מיפוי" התרחישים הבעייתיים בכל משפחה ומשפחה.
וכמו שנאמר : מי שנכשל בתכנון, מתכנן להיכשל!
לשירותכם,
עו"ד ונוטריון מירית רוזנבאום
