Налоги при покупке и продаже жилья 3.5–30 млн ₪ (1113)

Hyper‑Local Unehasim: полное руководство по мас рехиша, мас шевах, льготам, освобождениям и оптимизации

В сегменте 3.5–30 млн ₪ налоговая нагрузка может составлять от 3% до 30% стоимости сделки.
Правильная структура сделки позволяет сэкономить сотни тысяч ₪, а иногда — миллионы.

1. Налоги при покупке (мас рехиша)

Мас рехиша зависит от:

• статуса покупателя
• количества объектов
• стоимости объекта
• типа объекта

1.1. Мас рехиша для единственного жилья

Если это единственное жильё, действует льготная шкала.

Примерная структура (обновляется ежегодно):

• часть стоимости — освобождена
• далее — 3.5%
• далее — 5%
• далее — 8%
• далее — 10%

В сегменте 3.5–30 млн ₪:

Обычно мас рехиша составляет от 150,000 до 1,200,000 ₪.

1.2. Мас рехиша для второго жилья

Если у покупателя есть другое жильё:

• ставка 8% на часть стоимости
• ставка 10% на остальное

В сегменте 3.5–30 млн ₪:

Налог может составлять 300,000–3,000,000 ₪.

1.3. Мас рехиша для инвесторов

Инвесторы платят:

• 8–10% от стоимости
• без льгот

Важно:

Инвесторы не покупают неликвидные объекты, потому что налог делает ошибку слишком дорогой.

2. Налоги при продаже (мас шевах)

Мас шевах — налог на прирост стоимости.

Он зависит от:

• статуса продавца
• срока владения
• типа объекта
• наличия освобождений

2.1. Полное освобождение от мас шевах

Освобождение возможно, если:

• продаётся единственное жильё
• владели 18 месяцев и более
• стоимость не ограничена

В сегменте 3.5–30 млн ₪:

Это ключевой инструмент оптимизации.

2.2. Мас шевах при продаже второго жилья

Если это не единственное жильё, налог составляет:

• 25% от прироста стоимости

Пример:

Купили за 6 млн ₪ → продали за 8 млн ₪ → прирост 2 млн ₪ → налог 500,000 ₪.

2.3. Мас шевах для инвесторов

Инвесторы платят:

• 25% от прироста
• без освобождений

3. Дополнительные расходы при покупке

✔ Адвокат

0.5–1% стоимости.

✔ Оценщик

2,000–6,000 ₪.

✔ Ипотека

Комиссии банка + страховки.

✔ Ваад байт

В новых домах: 400–1,200 ₪/мес.

✔ Арнона

В премиум‑районах: 1,000–2,500 ₪/мес.

4. Как оптимизировать налоги (практика Unehasim)

✔ Правильно выбирать статус жилья

Иногда выгоднее продать старое жильё до покупки нового.

✔ Использовать льготы единственного жилья

Это экономит сотни тысяч ₪.

✔ Правильно выбирать момент продажи

Иногда выгодно подождать 18 месяцев.

✔ Использовать структуру сделки

Например:

• покупка на одного супруга
• продажа через освобождение
• покупка через компанию (редко, но бывает выгодно)

✔ Учитывать налог при выборе объекта

Иногда объект с меньшим ростом → выгоднее, потому что налог ниже.

5. Типичные ошибки покупателей

✘ Покупка второго жилья без расчёта мас рехиша

✘ Продажа без использования освобождения

✘ Неверная структура сделки между супругами

✘ Покупка через компанию без необходимости

✘ Недооценка мас шевах при продаже

✘ Отсутствие налоговой стратегии

6. Как Unehasim рассчитывает налоговую модель

Для каждого объекта 3.5–30 млн ₪ Unehasim делает:

• расчёт мас рехиша
• расчёт мас шевах
• анализ освобождений
• анализ структуры сделки
• анализ налоговой нагрузки на 5–10 лет
• анализ стратегии выхода

Это позволяет:

• избежать ошибок
• снизить налоговую нагрузку
• увеличить чистую прибыль

выбрать оптимальный объект